Základné pravidlo hlasovania
Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NB v dome, pokiaľ nie je ustanovené zákonom inak, t.j. okrem nasledujúcich prípadov
Zjednodušené hlasovanie
Ak počet zúčastnených vlastníkov na schôdzi v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených
To však neplatí v nasledovných prípadoch
P.č. ustanovenie rozhodovanie o veci
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
1. § 7a ods. 1 v prípade vyslovenia súhlasu so zmluvou o spoločenstve pri zmene formy správy domu
2. § 8a ods. 1 v prípade schvaľovania zmluvy o výkone správy, jej zmeny alebo zániku
3. § 8a ods. 5 v prípade rozhodovania o vypovedaní zmluvy o výkone správy
4. §8b ods. 2 /i v prípade schvaľovania návrhu, ktorý zakladá povinnosť správcu podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo NB v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15
5. §8b ods. 3 v prípade prijímania rozhodnutia vlastníkov v dome o výbere dodávateľa, ktoré zakladá povinnosť správcu riadiť sa týmto rozhodnutí (podľa poslednej novely toto už neplatí)
6. §10 ods. 1 v prípade hlasovania vlastníkov bytov a NB v dome o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv
7. §10 ods. 1 v prípade rozhodovania o vykonávaní úhrad do FPÚO inak ako podľa a veľkosti spoluvlastníckeho podielu
8. § 14 ods. 3 o úvere
9. § 14 ods. 3 o zabezpečení úveru
10. § 14 ods. 3 o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo NB v dome
11. § 14 ods. 3 o zmene formy výkonu správy
12. § 14 ods. 6 v prípade akejkoľvek otázky, kde sa hlasuje písomne
Rozhodovanie dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a NB v dome
P.č. ustanovenie rozhodovanie o veci
1. § 14 ods. 3 o úvere
2. § 14 ods. 3 o zabezpečení úveru
3. § 14 ods. 3 o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo NB v dome
4. § 14 ods. 3 o zmene formy výkonu správy
5. § 7 ods. 1 pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej 2/3 väčšiny hlasov všetkých vlastníkov v dome
6. § 10 ods. 1 pri rozhodovaní vlastníkov o kritériu, podľa ktorého vykonávajú úhrady do FPÚO
Nemôže byť uskutočnené písomné hlasovanie
P.č. ustanovenie rozhodovanie o veci
- § 14 ods. 3 o úvere - zmena novelou zákona - môže
- § 14 ods. 3 o zabezpečení úveru - zmena novelou zákona - môže
- § 14 ods. 3 o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo NB v dome - zmena novelou zákona - môže
- § 14 ods. 3 o zmene formy výkonu správy - zmena novelou zákona - môže
Pravidlá hlasovania na schôdzi vlastníkov o Zmluve o výkone správy
V zmysle § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a NB
uzatvorenie, zmena a vypovedanie zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NB v dome.
V tomto prípade je vylúčené použitie § 14 ods. 2, druhá veta pre zjednodušené hlasovanie nadpolovičnou väčšinou prítomných.
Ak je v dome párny počet bytov ( 20 ) tak nadpolovičná väčšina je 50%+1 teda 11 hlasov vlastníkovAk je v dome nepárny počet bytov ( 21) tak nadpolovičná väčšina je jednoduchá väčšina teda 11 hlasov vlastníkov
Ø Výlučné vlastnícky dom teda dom, kde je 100% bytov v osobnom vlastníctve a nenachádza sa tam žiadny nájomný byt vo vlastníctve družstva zástupca družstva vystupuje len v postavení správcu a nezúčastňuje sa hlasovania o jednotlivých otázkach, teda nehlasuje ani o schvaľovaní zmluvy o výkone správy
Ø Dom s duálnou vlastníckou štruktúrou (družstevný dom) teda dom, v ktorom je časť bytov v osobnom vlastníctve a časť bytov je nájomných vo vlastníctve družstva
- zástupca družstva vystupuje tak v postavení správcu ako i v postavení vlastníka bytu a teda vykonáva všetky práva vlastníka a zúčastňuje sa na hlasovaní
- nie je rozhodujúci pomer bytov v osobnom vlastníctve k bytom družstevným, rozhodujúci je celkový počet bytov v dome ktorý sa rovná počtu hlasov vlastníkov
- na schôdzi môže hlasovať iba vlastník bytu teda
1. vlastník bytu v osobnom vlastníctve zapísaný na liste vlastníctve
vlastník môže písomne, s úradne overeným podpisom splnomocniť inú fyzickú osobu, aby ho na schôdzi zastupovala
za každý byt je jeden hlas, ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov stačí hlas jedného manžela
2. OSBD ako vlastník družstevných bytov, ktoré na základe nájomnej zmluvy užívajú nájomcovia bývajúci v dome
2.1. nájomca bytu sa môže schôdze zúčastniť a hlasovať na nej, len ak sa preukáže písomným splnomocnením ktoré mu udelilo družstvo
2.2. za nájomcov, ktorí sa takýmto splnomocnením nepreukážu hlasuje zástupca družstva
2.3. za nájomcov družstevných bytov, ktorí sa schôdze nezúčastnia hlasuje zástupca družstva – počet neprítomných nájomcov = počet hlasov družstva
- zákon nerozlišuje či je správca zároveň aj vlastníkom bytov a teda že správca sa vlastne sám zúčastňuje schvaľovania vlastnej zmluvy, rozhodujúce je dosiahnutie nadpolovičnej väčšiny hlasov a to aj so započítaním hlasov družstva.
Z uvedeného vyplýva, že dôležité na začiatku schôdze ale i v jej priebehu pred hlasovaním zisťovať počet zúčastnených na schôdzi a kontrolovať uznášaniaschopnosť schôdzi.