Postup ako založiť SVB
Postup ako založiť SVB je zrejmý zo Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z.z. Tu len vypíšem krátky postup ako postupovať v prípade zvolania schôdze tak, aby Vám založenie SVB bytové družstvo nezmarilo vznesením jednoduchej námietky k Vašej registrácii z dôvodu nedodržania zákonného postupu.
Ako postupovať v prípade, že sa rozhodnete založiť si SVB?
Ako registrovať SVB? Dôležitý link k informáciám o registrácii sa nachádza tu.
Informácie čerpané z § 7, kde sa píše o spoločenstve. Sú tam uvedené všetky podklady, ktoré je potrebné predložiť pri registrácii do registra SVB-béčiek.
1. V prvom rade sa musia v bytovom dome nájsť minimálne štyria dobrovoľníci, ktorí budú zastupovať SVB. Jedná sa o predsedu a troch členov rady SVB.
2. Zorganizovanie schôdze cez svojho pôvodného správcu ... postup je uvedený nižšie. Písomným hlasovaním je možné rozhodnúť o zmene formy správy. O výsledku schôdze je potrebné spísať zápisnicu a doručiť ju správcovi spolu s výpoveďou. Register vyžaduje výpoveď za každý byt samostatne tj.koľko bytov, toľko výpovedí, avšak družstvo nechce prijať takú formu výpovede, avšak hromadnú výpoveď neprijíma register. Výpovená doba je 3 mesiace ak sa zmluvné strany nedohodli v zmluve o výkone správy inak a začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúcom po doručení výpovede.
3. Vypracovanie zmluvy o spoločenstve a jej schválenie na schodzi vlastníkov bytov a rovnako tak voľba predsedu a členov rady (najmenej traja členovia rady, predseda nemôže byť členom rady). Rozhoduje sa 2/3 väčšinou vlastníkov bytov (§ 7a ods.1). Zároveň treba vybrať zástupcu, ktorý dá zapísať spoločenstvo do registra spoločenstiev.
4. Schválením zmluvy o spoločenstve sa zakladá spoločenstvo. Následne treba podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, ktorý vykoná splnomocnený zástupca vlastníkov pri zmene správy domu s úradne overeným podpisom.
5. Do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad podá vlastník domu (SVB) alebo splnomocnený zástupca návrh na zápis do registra. Súčasťou návrhu je zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach, doklad o bezúhonnosti predsedu a stanovy spoločenstva, a ak to zmluva o spoločenstve určuje aj zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov bytov, výpis z listu vlastníctva a správny poplatok. V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy správcovi.
6. Správny orgán - register - vykoná zápis do registra do 15 dní od začatia konania, alebo ak ide o zmenu formy správy, nasledujúci deň po ukončení platnosti zmluvy o výkone správy. Do troch dní po zápise zašle register spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve s vyznačením dňa vykonania zápisu do registra.
7. Spoločenstvo musí uzavrieť s každým vlastníkom bytu písomnú zmluvu o spoločenstve, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov.
SVB sa zakladá na schôdzi vlastníkov bytov hlasovaním 2/3 väčšinou všetkých vlastníkov bytov, hlasovanie nesmie byť písomné (podľa poslednej novely už môže byť aj písomné). SVB sa zakladá podpisom spoločenskej zmluvy a zaregistrovaním spoločenstva na Obvodnom úrade na odbore Všeobecnej vnútornej správy, kde sa spoločenstvo zaregistruje ako právnická osoba v registri spoločenstiev. https://portal.ives.sk/registre/startsvb.do
Pri zakladaní spoločenstva je potrebné vytvoriť orgány spoločenstva:
· Predseda SVB – štatutárny orgán
· Rada SVB – kontrolný orgán – musí mať minimálne 3 členov
· Zhromaždenie vlastníkov bytov – najvyšší orgán spoločenstva
Vlastníci si následne, prostredníctvom predsedu SVB, rady SVB a zhromaždenia vykonávajú správu bytov sami. V prípade, ak si niektoré činnosti nevedia, alebo nemôžu zabezpečiť sami, môžu ich delegovať na profesionálneho správcu – mandatára prostredníctvom mandátnej zmluvy. Nikdy však nemôžu delegovať štatút SVB. V zásade môžu delegovať celý výkon správy na profesionálneho správcu, okrem narábania s peniazmi vlastníkov a podpisov zmlúv.
V súvislosti s aktuálnou správou treba uskutočniť nasledovné kroky (treba si dať záležať na termínoch, v opačnom prípade pri ich nedodržaní je schôdza neplatná a pri registrácii môže byť vznesená námietka nesplnenia zákonných postupov):
1. Treba skontrolovať aktuálnu zmluvu o správe a podmienky jej vypovedania.
2. Ak si nebudete robiť správu sami, treba zistiť podmienky správy pre SVB v konkurenčných správcovských spoločnostiach alebo jednotlivcoch, ktorí robia bytovkám správu a až potom u správcu. Žijeme v trhovom prostredí, preto vyberajte najvýhodnejšiu ponuku. Právna forma družstva je však najmenej vhodná pre správu, pretože družstvá zneužívajú medzery v zákone - to je všeobecne známe.
3. Zvolať schôdzu vlastníkov bytov, na ktorej sa musí zúčastniť 2/3tinová väčšina (preto je vhodné zvolávať schôdzu vo vchode a nie mimo bytovky, aby ste mohli chýbajúcich vlastníkov „vytiahnuť“ na schôdzu) ...POVINNÝ POSTUP zvolávania schôdze zo zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
Ø Schôdzu zvoláva správca povinne minimálne raz ročne alebo na žiadosť štvrtiny vlastníkov do 15dní (po kliknutí sa otvorí pdf súbor, na konci ktorého je vzor "Žiadosti 1/4 vlastníkov") od doručenia ich žiadosti správcovi s návrhom bodu (bodov programu – zmena správy a založenie SVB). Ak bod programu "zmena formy správy" nie je v programe uvedená, je možné tento bod doplniť po otvorení schôdze, pričom o doplnení bodu programu je potrebné hlasovať. Kliknutím na tomto linku sa Vám otvorí súbor - vzor zápisnice - postup vedenia schôdze a spôsobo dopĺňania bodu programu. Oznámenie o schôdzi spolu s programom musí správca (družstvo) doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru vrátane správcu minimálne 5dní (resp. podľa podmienok aktuálnej zmluvy 7-10dní) pred dňom konania schôdze.
Ø Ak do 15dní správca (družstvo) nezvolá schôdzu, môže schôdzu zvolať štvrtina vlastníkov bytov a nebyt. priestorov s tým, že oznámenie o schôdzi spolu s programom schôdze doručia písomne každému vlastníkovi bytu a nebyt. priestoru vrátane správcovi (družstvu) minimálne 5dní pred konaním schôdze.
Ø Hlasovanie na schôdzi o zmene formy správy – rozhoduje sa VŽDY hlasovaním na schôdzi vlastníkov 2/3-tinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (nielen zúčastnených). Po novele zákona sa môže rozhodovať o zmene správy (o založení SVB) aj písomným hlasovaním, avšak treba dodržať postup písomného hlasovania.
4. Musí byť stanovený program a postup vedenia schôdze v jednotlivých bodoch (vzor na internete v priložených adresách).
5. Na schôdzi sa spíše zápisnica a prezenčná listina zúčastnených (vzor na internete v priložených adresách).
6. Písomné hlasovanie je výborná vec, avšak zákon presne vymedzuje na aké prípady nie je možné použiť písomné hlasovanie. Nie je ho možné použiť okrem iného ani na zmenu správy. Preto sa musí zorganizovať schôdza vlastníkov bytov a nebytových priestorov. – toto je poslednou novelou zrušené – hlasovať o zmene správy je možné už aj písomným hlasovaním s dodržaním postupu písomného hlasovania.
Písomné hlasovanie.....
... môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome 7dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým (na nástenke, na vstupných dverách, na dverách výťahu, vhodením do schránok a pod.). Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do 5pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku 2. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení.