Pár základných bodov
Samozrejme treba si prečítať novelizovaný Zákon 182/1993 Z.z. a tiež jeho poslednú novelu z roku 2010. Oba dokumenty sa nachádzaju na týchto stránkach.
Ak chcete založiť SVB musíte v prvom rade spĺňať podmienky na prevod vlastníckeho práva k bytu. Pojednáva o tom druhá časť Zákona 182/1993 Zz.a to v § 5 Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Musíte mať ted zo svojim správcom uzavretú zmluvu o prevode vlastníctva k bytu, ktorej prílohou je vyhlásenie správcu alebo predsedu, že nemáte žiadne nedoplatky.
V odstavci 7 sa píše: (7) Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom ostatných bytov a nebytových priestorov v dome, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.
Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) alebo sa uzatvára zmluva o výkone správy s inou právnickou alebo fyzickou osobou, najmä s bytovým družstvom.
Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo SVB zabezpečuje pre vlastníkov všetky činnosti vymenované v § 6 ods. 2.
Spoločenstvo - SVB - § 7 Zákona 182/1993 Zz.
Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja (register).
Orgánmi spoločenstva sú predseda, rada a zhromaždenie vlastníkov. Vysvetlenie funkcií je popísané v § 7c.
Správca - § 8 Zákona 182/1993 Zz.
Môže ním byť právnická alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania správu a údržbu bytového fondu.
Tu je vzťah správca a bytový dom (nie ako SVB) na základe zmluvy o výkone správy (spravidla družstvo ale aj iný správcovia môžu poskytovať takýto druh správy). Bytový dom zastupuje zástupca vlastníkov. Treba rozlišovať členskú schôdzu a schôzdu vlastníkov.
Schôdzu vlastníkov zvoláva vždy správca a je to schôdza, na ktorej sa právoplatne rozhoduje a hlasuje. Schôdza vlastníkov je schôdza celého bytového domu, nielen jedného vchodu. Na schôdzi jedného vchodu (členská schôdza) sa nerozhoduje o ničom, je to len informatívna schôdza užívateľov bytov daného vchodu. Na tejto členskej schôdzi sa však vlastníci môžu dohodnúť o zvolaní schôdze vlastníkov - pokiaľ ich je 1/4 zo všetkých vlastníkov bytov a nebyt. priestorov. Následne sa cez správcu zákonným spôsobom zvolá schôdza, na ktorej sa právoplatne rozhoduje, pokiaľ je prítomný potrebný počet vlastníkov. - diskusia na túto problematiku je skopírovaná aj na tejto stránke nižšie a pochádza zo stránky www.porada.sk, kde sa nachádza úplne dole.
Zástupca vlastníkov nie je riaditeľ firmy
Zákon 182/1993 hovorí v § 8a o tejto funkcii nasledovné:
... Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len schôdza vlastníkov ). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14.
Inými slovami zástupca vlastníkov má rovnaký (jeden) hlas ako ktorýkoľvek iný vlastník v dome a jeho úlohou je najmä zabezpečiť styk vlastníkov so správcom. Ide teda viac o koordináciu ako o rozhodovanie, ktoré stále prináleží vlastníkom (a teda schôdzi vlastníkov).
Citáty z webu:
A: Nám správca (byt. družstvo) dodávateľa v tomto prípade nezabezpečuje a ani ho nikto z vlastníkov bytov a ani správca byt. domu neoslovil s takouto požiadavkou.
Zástupca byt. domu iniciatívne zohnal 3 rôzne cenové ponuky, zvolal schôdzu, na ktorú prišli 10 z 90 a z tých 10 len 6 rozhodli a jednu ponuku vybrali, ktorá sa bude akceptovať a teda sa aj zrealizuje .... a toto ma zaujíma, či je to OK, t.j. v súlade s platným zákonom ???
B: Zástupca vlastníkov nemôže zvolať schôdzu. Toto právo vyhradzuje zákon správcovi alebo aspoň 1/4 vlastníkov. Navyše musia byť dodržané všetky postupy, ktoré zákon prikazuje pri zvolávaní schôdze. Tým je aj zabepečené, že sa dôležité veci nebudú schvalovať 1/10-ou vlastníkov.
Ak by bola však schôdza riadne zvolaná a vlastníci by nejavili záujem, mohla by rozhodovať aj 1/10, najmä ak plán opráv bol riadne odsúhlasený.
§ 11a
Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.
ďalšia diskusia:
A: ako je to s tou schôdzou v zákone. No dobré.
1. § 8b, odsek 2, písmeno g. (2) Pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
g) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
Neviem čí to chápem, ak má dom štyri byty, štyroch vlastníkov, jeden môže požiadať správcu o zvolanie schôdze. Ak je v dome 42 bytov, vlastníkov, jedenásť vlastníkov môže požiadať správcu o zvolanie schôdze.
2. § 11a
Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.
Znovu, chápem to? Jeden vlastník požiadal správcu o zvolanie schôdze na základe § 8b, odsek 2, písmeno g. Ak mu správca nevyhovie, môže po doručení žiadosti a uplynutí 15 dní zvolať schôdzu sám. Ak sa jedná o 42 vlastníkov bytov, môže ju zvolať 11 vlastníkov. Jasné, musia dodržať ďalšiu citáciu § 11a.
3. § 14
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.
To chápem.
Ale tomuto nerozumiem, parlament schválil "Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu.". Kde, kedy a ako ich má informovať?
"Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy." Kde, kedy a ako má zistiť požiadavky vlastníkov?
Toto chápem.
"Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14."
Dom je majetkom všetkých, preto rozhodujú všetci, mali by, nie jeden. Ani správca, dom mu nepatrí.
B: Ďakujem za horúcu diskusiu a len ešte spresním náš (alebo asi len môj?) problém.
Našu schôdzu zvolal zástupca vlastníkov bytového domu, pričom 5 dňová lehota bola z jeho strany dodržaná (myslím, že to bolo až 8 dní), aj písomná forma, len to bolo „doručené“ hromadne - vyvesením jedného papiera A4 na vchodových dverách v každom vchode (t.j. spolu 4x) - t.j. nie každému vlastníkovi zvlášť.
A mimochodom, takýto spôsob zvolávania schôdze je u nás zabehnutý už roky. Ale, ak som dobre pochopila predchádzajúcu diskusiu, tak takúto schôdzu asi za riadne zvolanú považovať nemožno. Áno??
Čo sa týka u nás uzatvorenej zmluvy o výkone správy - nepristupovala som dodatočne, bola som v prvej vlne, v čase keď sme väčšina pôvodne nájomníkov bytov odkupovali byty do osobného vlastníctva. A pokiaľ sa dobre pamätám túto zmluvu sme dostali podpísať (že súhlasím) rovno s kúpnou zmluvou a nikto z bytového družstva sa s nami nebavil o možnej úprave alebo dohode zmluvných podmienok. Myslím, že v tom čase sme všetci právne neznalí boli radi, že máme možnosť byty odkúpiť a nejaká zmluva o výkone správy bola braná ako niečo normálne logické súvisiace so zmenou nájomného vzťahu na vlastníctvo a o čom sa nediskutuje. Dnes sa samozrejme na to pozerám už trochu inak....
Vzhľadom na dlhodobý nezáujem väčšiny ľudí / vlastníkov v našom byt. dome o veci spoločné bytové sa pôvodný zástupca vlastníkov zriekol svojej funkcie minulý rok (pritom podotýkam, že schôdza ním pred tým, ako odstúpil, nebola zvolaná 3 roky!!! - čo som pochopila, že tiež nebolo v poriadku).
Minulý rok sa k nám nasťahoval nový sused, o ktorom sa rozšírilo, že údajne má s funkciou zástupcu vlastníkov skúsenosti z predchádzajúceho bydliska, takže sa tejto funkcie u nás ujal. A myslím, že vďaka stálemu nezáujmu väčšiny vlastníkov byt. domu sa mu u nás bude rozhodovať veľmi dobre, dovolím si tvrdiť, že si presadí , čo bude a ako bude chcieť....
C: Vieročka, ono sa to tak niekedy zbehne, že sa začne o probléme diskusia, tých ktorých sa to netýka. Myslím, že to nie je na škodu, ten kto počúva, číta sa môže dozvedieť na svoj problém dva názory naraz.
Správne píšeš "len ešte spresním náš (alebo asi len môj?) problém." Ak sa jedná o spoločnú vec domu je to váš problém, Ty môžeš mať len na problém svoj názor, správny - nesprávny, rozhodujú všetci, mali by v súlade so zákonom.
Čo sa týka zvolania schôdze, jej zvolanie je v rozpore so zákonom. Ale je platné, ak niekto do 15 dní od konania schôdze nepožiadal súd, aby rozhodnutie schôdze prehlásil za neplatné.
Čo sa týka uzavretia zmluvy o výkone správy u nás. Uzatvárali sme ju v roku 2000 s platnosťou od roku 2001 do vlastníctva prešlo 30 bytov, 71 %. Zmluvu sme s bývalým vlastníkom bytov prerokovali a dohodli si, že schôdzu môže zvolať aj výbor vlastníkov, alebo predseda výboru vlastníkov, dohodli sme si aj svoje zásady v dome, správca nemal žiadny právny dôvod ich neschváliť v dome mu už patrilo len 29 % bytov, dnes sú to len 2 %. Dnes zákon umožňuje zmenu zmluvy, prípadne je ju možné vypovedať, zrušiť.
Zo zákona je povinnosťou správcu raz do roka zvolať schôdzu, nie je to povinnosť zástupcu vlastníkov. Ak nebola schôdza zvolaná tri roky za to je zodpovedný správca.
U nás sa to robí tak, správca napíše oznámenie o konaní schôdze s programom. Predseda samosprávy oproti podpisu ho doručí vlastníkom. Správca sa schôdze nezúčastní, vedie ju predseda samosprávy. Tiež v rozpore so zákonom, ale nikto si nesťažuje, tak vyhovuje.
Dlhodobý nezáujem, ohratá pesnička, ktorá sa stále vyspevuje.
Zbor spieva tak, ako ho diriguje dirigent. No v tomto prípade si noty píše zbor. Ak im dirigent nerozumie, zbor môže za to, akého má dirigenta. Ale môže ho vymeniť.
Robí sa u Vás niečo v súlade so zákonom?