Vitajte na našom webe

 

Tento web je venovaný problematike fungovania bytových domov ako samostatných spoločenstiev vlastníkov bytov alebo spoločenstiev pod správou nejakého správcu. Na stránkach sa nachádza návod na vytvorenie SVB, vzory dokumentov potrebných pre vytvorenie SVB, pre potreby hlasovania a pod. argumenty prečo vytvoriť SVB ako aj Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a jeho posledná novela. K dispozícii sú užitočné linky na iné stránky s problematikou SVB.

 

Nemáte ešte SVB? Rozmýšľate o jeho založení? Ak áno, čítajte nižšie o výhodách, ktoré so sebou prináša zriadenie SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov). Na stránke "pár základných bodov" sa dozviete o službách, aké správcovia ponúkajú a na stránke "správcovia" si môžete prečítať všeobecne o správcoch. Viete ako založiť SVB? V kolónke "Postup ako založiť" sa to dozviete.

Máte už SVB? A rozmýšľate ako SVB spravovať? Vyberáte si správcu alebo si budete všetko zabezpečovať sami? O tejto problematike si môžete prečítať niečo na stránke "Správcovia".

Nemáte SVB a nemáte ani dostatočný počet hlasov na jeho založenie alebo nechcete zakladať SVB, ale chcete zmeniť správu? Áno, aj to sa dá. Potrebujete na to hlasy nadpolovičnej väčšiny vlastníkov.


Táto web stránka vznikla preto, aby vlastníci bytov získali základné informácie o tom, ako môžu bytové domy fungovať, že môžu vystupovať aj inak ako sme boli na to zvyknutí z čias minulých. Bytové domy môžu vystupovať aj ako samostané subjekty, ktorým do rozhodovania nezasahuje iná organizácia (tretia osoba) alebo ich v rozhodovaní nijak neobmedzuje. K tomu, aby bytové domy mohli fungovať ako samostané subjekty však musí byť splnených pár podmienok. A práve tieto podmienky rozoberá táto stránka doplnené o rôzne argumenty a informácie zozbierané z internetu do jedného balíka.

Preto, ak máte záujem dozvedieť sa viac o tom ako a prečo založiť SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov) listujte ďalej ...

 

Prečo SVB?

Čo je to spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB)?

SVB je samostatná právnická osoba – podnikateľ, ktorá slúži na samosprávu bytového domu samotnými vlastníkmi bytov.

Aké sú výhody spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov?

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je najpriehľadnejšia, najprijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy. Je to jediná správa domu, pri ktorej sú peniaze plne v rukách vlastníkov a disponuje s nimi jedine spoločenstvo. Výhodami takejto formy správy domu sú teda menšie náklady na výkon správy, lepšia kontrola nad hospodárením a zodpovednejší prístup jednotlivých vlastníkov bytu. Prvým pozitívom je, že po prvom roku fungovania ako SVB zistíte, že ste zmenou správy ušetrili. Predsedovi však pribudne pár povinností, ale ak je šikovný a vie si zorganizovať čas, tak to nebude pre neho problém. Preto by bolo vhodné a je to aj zvykom, mu za túto činnosť prisúdiť nejakú finančnú odmenu, ktorá je určite nižšia ako poplatky, ktoré platíte správcovi (družstvu, sro alebo FO).
 
Aké sú výhody SVB?
  • Vlastníci si sami rozhodujú o hospodárení s finančnými prostriedkami.
  • SVB má svoj vlastný účet v banke, na ktorý vlastníci uhrádzajú svoje platby za byty a nebytové priestory. Úroky zo zostatku sa pripisujú na Váš účet a nie niekam inam.
  • SVB si vykonáva drobné opravy v bytovom dome svojpomocne a veľké opravy si zabezpečuje samostatne.
  • SVB si samo organizuje výbery dodávateľov, organizuje súťaže, uhrádza faktúry.
  • V SVB je dokonalý prehľad vo financiách, platbách, úhradách
  • V prípade, že si SVB nevie niektoré činnosti zabezpečiť samé, (napr. ekonomiku, vyúčtovanie nákladov za služby a plnenia, daňové priznanie, vedenie evidencie) môže využiť služby zmluvného správcu – mandatára. Tým je zabezpečená aj vzájomná kontrola. Mandátna zmluva je zmluva, v ktorej si zmluvné vzťahy vymedzia svoj obchodný vzťah - sprostredkovanie služieb. Správca Vám môže odporučiť ale nie nadiktovať kto Vám čo bude vykonávať. Ak v mandátnej zmluve poveríte správcu, aby zabezpečoval všetky činnosti (aj rozhodovanie - výber dodávateľov služieb alebo montážne firmy), tým vlastne nič nezískate, ale stratíte, a naopak vo väčšine prípadov získa správca ... hádam viete ako to bohužiaľ funguje.
 
Jednoducho povedané: SVB ochráni Vaše peniaze pred šafárením cudzích a zároveň Vám dá možnosti rozhodovať o všetkom samostatne alebo Vám umožní nechať si vykonávať niektoré alebo aj všetky činnosti (služby) správcom. Tzn. správca Vám za určitý poplatok poskytuje také isté služby ako keď ste neboli SVB. Aj teraz, ako nesamostatný subjekt platíte správcovi za vykonávanie odpočtov, ročných zúčtovaní, vedenia účtovníctva a pod. je to rovnaké, len ako SVB máte samostatné rozhodovanie nikým neobmedzované a máte svoj účet pod vlastnou kontrolou. Určite si však nenechajte diktovať a dohadzovať správcom firmy, ktoré Vám majú niečo vykonať, pretože Vy si môžete nájsť aj výhodnejšie služby. Správca Vám môže firmy len odporúčať, ale akonáhle je tam podmienka alebo zaviazanie sa, tak v pozadí je určite nejaký háčik.
 
Pamätajte:

Správa je možná:

1. na základe zmluvy o výkone správy - bytový dom nemá záujem o vytvorenie SVB - sú to družstevné alebo štátne byty pod správou družstva alebo podobne fungujúcim správcom, kde každý jeden byt ma uzavretú samostatnú zmluvu so správcom. Aj u takejto formy správy je možné zmeniť správcu a to rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov.

2. na základe zmluvy medzi SVB a správcom - SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov) môžete byť pod správou správcu - fyzickou osobou alebo právnickou osobou

3. SVB môže byť pod vlastnou správou - správu si zabezpečujú vlastníci sami (všetky termíny, údržbu, kontroly, revízie, schôdze, účtovníctvo, vyúčtovanie a pod.)

 

POZOR!!!

Správa u správcu nie ako SVB (1.) alebo správa u správcu na základe mandátnej zmluvy (2.), ktorou Vás správca okliešťuje a znemožňuje rozhodovanie - tak tieto dve správy sú pre Váš bytový dom úplne nevýhodné, z ktorého výhodu má buď len správca alebo správca v spojení s predsedom, ktorý z tohto "vzťahu" môže (ale nemusí...česť výnimkám) poberať od správcu "určité" nemenované pôžitky.

 

Bytové domy pod správou družstva sa stávajú rukojemníkmi družstva pri presadzovaní ich vlastných záujmov. Na začiatok treba uviesť, že tak ako sú rozdielní ľudia, tak rozdielné sú aj družstvá. Niekde družstvá pochopili, že nasilu udržať si pod správou bytové domy striktným odmietaním a presadzovaním svojho biznisu sa dlhodobo nedá a preto sa snažia vystupovať trhovo, ústretovo a nápomocne k svojim vlastníkom. Česť takýmto družstvám a česť takémuto vedeniu. Tieto družstvá určite spoznáte a máte voči nim dôveru. Tak je to správne. Lenže nie všade je to tak. Treba preto vypichnúť pár skutočností a to hlavne tam, kde družstvo nie je ústretové k svojim vlastníkom a robí bytovkám problémy a nerešpektuje ich rozhodnutia a voľbu. Takéto družstvo tiež spoznáte, veľa ľudí Vám o ňom bude vedieť porozprávať. Takže....peniaze ovláda družstvo, družstvo uzatvára zmluvy a družstvo určuje kto a za koľko bude vykonávať služby pre bytové domy pod ich správou. Ak družstvo nerešpektuje vlastníkov alebo vlastníci nemajú záujem, tak podmienky určuje družstvo. Aj napriek tomu, že máte vlastný účet, k disponovaniu s peniazmi je potrebný aj podpis zamestnanca družstva a preto nemáte plnú kontrolu nad vašimi peniazmi a môžete byť obmedzovaní. Družstvo uzatvára zmluvy s organizáciami, ktoré poskytujú služby bytovým domom. Vy si však môžete vybrať organizácie, ktoré Vám tieto služby budú poskytovať, avšak zlé družstvo nerešpektuje ani toto rozhodnutie vlastníkov.  Málokto však vie, že dodávateľa si môžete vybrať sami a málokto aj vie, že sa v roku 2010 zmenil pôvodný Zákon o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, ktorý upravuje (uľahčuje) podmienky výberu zo strany vlastníkov bytov. Avšak stále je medzi vami a vybratou organizáciou tretia osoba - družstvo, ktorá ak má vedenie, ktoré sa neriadi trhom a modernou dobou, tak Vás aj naďalej ovplyvňuje, pretláča vlastné názory, obmedzuje Vás. Ak chcete presadiť vlastné záujmy, musíte vždy zakaždým zorganizovať schôdzu vlastníkov cez družstvo. A družstvo vie, že schôdzí sa nezúčastňuje dostatočný počet vlastníkov, ktorí môžu hlasovaním niečo zmeniť. (tak to bolo aspoň doteraz...odteraz platí novela zákona). Súčasné družstvá sú staré organizácie ešte z čias pred "nežnou revolúciou", v ktorých sú v prevažnej miere staré garnitúry, ťažko prispôsobiteľné súčasnej modernej dobe, v ktorej snahou je pomáhať a nie klásť polená pod nohy. Česť výnimkám. Veľa z Vás pozná, ako to na družstvách chodí a zároveň ste nespokojní s ich postojmi a činnosťou. Prečo to nezmeníte?

 
Bytové domy ako SVB (pod správou družstva, FO alebo s.r.o.) - je vhodnejšia varianta, ale len vtedy, pokiaľ všetky svoje právomoci neodovzdáte správcovi podpisom zmluvy, ktorý tak rozhoduje za Vás. Podpisom mandátnej zmluvy dávate častokrát aj podpisové právo pre správcu k svojmu účtu. Pozor na to! Potom SVB vlastne nemá ani zmysel. SVB po správou tretej osoby je teda vhodnejšia varianta, nakoľko Vy vystupujete ako SVB a teda ako samostaný právnický subjekt, ktorému správca poskytuje služby. Nemusíte si vybrať všetky služby. Vyberáte si také služby od správcu, aké si neviete zabezpečiť sami. Treba si však dávať pozor na zmluvu so správcom. Niekedy sa stáva, že správca (fyzická osoba alebo s.r.o.) Vám dá ultimátum aké služby Vám bude poskytovať (teda nanúti Vám nejaké služby), a niečo Vám bude zakazovať a pod. Nie je to správne, pretože to funguje presne naopak. Správca poskytuje služby, z ktorých si Vy vyberiete, ktoré služby budete od neho využívať a ktoré nepotrebujete. Pretože niektoré veci si viete, môžete alebo chcete zabezpečovať sami podľa vlastných možností. Vy podľa zákona 182/1993 Z.z. máte právo na výber. Iba v prípade, že sa nerozhodnete, môže tak za Vás urobiť správca. Teda správca s.r.o. vám nemôže určiť kto Vám bude opravovať alebo servisovať zariadenia vo vašom bytovom dome, alebo kto Vám bude robiť strechu či zatepľovať bytový dom. Vy si vyberiete organizáciu, ktorá Vám zateplí bytový dom a správca to musí rešpektovať a nie Vás obmedzovať a zakazovať. Správny správca by Vám mal pomôcť s výberom a zabepečením uvedenej akcie. Ak prídete s vlastným dodávateľom, ktorého ste si sami našli hoc aj na druhej strane republiky, je to Vaše rozhodnutie a správca to musí akceptovať, pretože vy ste samostatný právny subjekt (vy ste pre správcu klient = zákazník a porekadlo znie "zákazník, náš pán") a on len poskytuje služby (rozpísané v záložke "služby správcu").